Не знаю, может глупость скажу, но по-моему, рассрочку предоставляет застройщик объекта (продавец), а ипотеку - банк. Как я понимаю, рассрочка прежде всего распространяется на строящиеся объекты - у них как таковая стоимость меньше, и большой переплаты по процентам как в ипотеке нет. Минусы - некоторый риск того, что объект в результате недостроится.
Ипотека же дается, если я не ошибаюсь, с условием, что минимум 75% дома уже построено (по крайней мере у сбербанка было так), при этом у недостроенного дома проценты по ипотеке будут выше, чем у сданного, а поскольку суммы там астрономические, то и разница на процентах будет немаленькая.
Минусы ипотеки чувствую на себе - бОльшая часть семейного бюджета уходит на погашение задолженности перед банком. Но вы правы в том, что сразу сумму накопить нереально.